Tapuda yalnızca bir eş malik görünse bile diğer eşin açık rızası neden önemlidir?
Bir taşınmazın tapuda yalnızca eşlerden biri adına kayıtlı olması, malik eşe o konut üzerinde her durumda tek başına tasarruf etme yetkisi vermez. Taşınmaz eşlerin ortak yaşamlarını sürdürdükleri aile konutu ise Türk Medeni Kanunu, malik olmayan eşi ve aile düzenini özel olarak korur.
Bu nedenle tapuda Turgut adına kayıtlı olan ev, Turgut ile Ayşe’nin fiilen aile hayatını sürdürdüğü konutsa Turgut; Ayşe’nin açık rızası bulunmadan evi devredemez, konut üzerindeki hakları sınırlayamaz veya aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez.
Aile konutu nedir?
Türk Medeni Kanunu aile konutunu ayrıca tanımlamamıştır. Öğreti ve yargı uygulamasında aile konutu; eşlerin evlilik birliğindeki yaşam faaliyetlerini topladığı, düzenli olarak birlikte yaşadığı ve aile hayatının merkezi hâline getirdiği konuttur.
Bir taşınmazın aile konutu sayılmasında tapuda “aile konutu şerhi” bulunması kurucu şart değildir. Başka bir ifadeyle konut, şerh konulduğu için aile konutu olmaz; eşler tarafından fiilen aile yaşamının merkezi olarak kullanıldığı için bu niteliği kazanır. Yazlık, yatırım amacıyla alınmış daire veya zaman zaman kullanılan ikinci konut ise kural olarak aile konutu sayılmaz. Somut olayın özelliklerine göre eşlerin tek bir aile konutu bulunduğu kabul edilir.
Kanuni koruma: Türk Medeni Kanunu m.194
Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadıkça:
● aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez,
● aile konutunu devredemez,
● aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Satış ve bağış gibi mülkiyeti devreden işlemlerin yanında ipotek, intifa veya oturma hakkı kurulması gibi konut üzerindeki hakkı sınırlayan işlemler de bu korumanın kapsamına girebilir.
Rızanın “açık” olması gerekir. Sessiz kalma, evlilik birliğinin varlığı veya satıştan sonradan haberdar olma tek başına rıza sayılmaz. Rıza belirli işleme yönelik olmalı; rızanın bulunduğunu ileri süren taraf da bunu ispatlayabilmelidir. Haklı bir sebep olmaksızın rıza alınamıyor veya diğer eş rıza vermiyorsa malik eş, TMK m.194/2 uyarınca hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Rıza alınmadan yapılan satışın hukuki sonucu
Diğer eşin açık rızası olmadan yapılan aile konutu devri, malik olmayan eş yönünden korunmaz ve geçerli sonuç doğurmaz. Öğretide işlemin yaptırımı konusunda “askıda hükümsüzlük” ve “kesin hükümsüzlük” nitelendirmeleri tartışılmıştır. Uygulama bakımından belirleyici sonuç şudur: Rıza göstermeyen eş, aile konutu niteliğini ve rızasının bulunmadığını ispatlayarak tapu kaydının iptalini isteyebilir.
Taşınmaz satış sözleşmesinin tapuda resmî biçimde yapılmış olması da bu eksikliği gidermez. Türk Borçlar Kanunu m.237’deki resmî şekil şartına uyulması, Türk Medeni Kanunu m.194’te aranan eş rızasının yerine geçmez. TMK m.194, aile konutu hakkında özel bir geçerlilik ve tasarruf sınırlaması getirir.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 2023/766 E., 2023/6087 K. sayılı kararı
Karara konu olayda aile, dava konusu konutta yaklaşık 25 yıldır yaşamaktaydı. Tapu maliki eş, diğer eşin açık rızasını almadan taşınmazı üçüncü kişiye devretmişti. Alıcı; tapuda aile konutu şerhi bulunmadığını, taşınmazın aile konutu olduğunu bilmediğini ve tapu siciline güvenerek iyi niyetle mülkiyet kazandığını savundu.
İlk derece mahkemesi; tanık anlatımları, kolluk araştırması ve keşif dâhil delillerle taşınmazın aile konutu olduğunu, malik olmayan eşin satışa açık rıza vermediğini belirledi. Alıcı adına olan tapu kaydının iptaline, taşınmazın önceki malik eş adına yeniden tesciline ve üzerine aile konutu şerhi konulmasına karar verdi. Bölge adliye mahkemesi istinaf başvurusunu esastan reddetti; Yargıtay 2. Hukuk Dairesi de 7 Aralık 2023 tarihinde hükmü oy birliğiyle onadı.
Kararın somut mesajı açıktır: Malik eşten aile konutunu doğrudan devralan kişinin “Tapuya güvendim, iyi niyetliyim” savunması, diğer eşin açık rızasının yokluğunu tek başına ortadan kaldırmaz.
Aile konutu şerhi yoksa alıcının iyi niyeti korunur mu?
Bu noktada iki ayrı ihtimal birbirine karıştırılmamalıdır:
1. Malik eşten doğrudan satın alan kişi: İncelenen Yargıtay kararında tapuda aile konutu şerhi bulunmamasına ve doğrudan alıcının iyi niyet iddiasına rağmen tapu iptaline karar verilmiştir. Aile konutu şerhi açıklayıcı niteliktedir; şerhin yokluğu TMK m.194’teki rıza şartını ortadan kaldırmaz.
2. İlk alıcıdan daha sonra ayni hak kazanan kişi: İlk devirden sonra taşınmazın bir başka kişiye geçirilmesi hâlinde TMK m.1023’teki tapu siciline güven ilkesi ayrıca gündeme gelebilir. Bu sonraki kişinin taşınmazın aile konutu olduğunu ve ilk devrin rızasız yapıldığını bilip bilmediği veya bilmesi gerekip gerekmediği somut olayda incelenir. Aile konutu şerhi varsa iyi niyet iddiası kural olarak dinlenemez; şerh yoksa sonraki kazanım bakımından iyi niyet tartışması önem taşıyabilir.
Dolayısıyla “aile konutu şerhi yoksa her alıcı mutlaka korunur” veya “kaç kez el değiştirirse değiştirsin bütün devirler kendiliğinden iptal edilir” biçimindeki kesin ifadeler hukuken isabetli değildir.
Rızası alınmayan eş hangi davayı açabilir?
Satış ve tescil tamamlanmışsa rızası alınmayan eş, olayın özelliklerine göre aile konutu hukuki sebebine dayalı tapu iptali ve tescil davası açabilir; taşınmaz üzerine aile konutu şerhi konulmasını ve dava süresince yeni devirleri önlemek için ihtiyati tedbir uygulanmasını isteyebilir.
Davada genellikle tapu maliki olan eş ile adına tescil yapılan alıcının taraf olarak gösterilmesi gerekir. Görevli mahkeme aile mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin dava, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
Burada önemli bir ayrıntı vardır: Davanın kabulüyle taşınmaz doğrudan malik olmayan eş adına geçirilmez. Alıcı adına oluşan tapu kaydı iptal edilerek taşınmaz önceki malik eş adına tescil edilir; aile konutu koruması da şerhle görünür hâle getirilir.
Aile konutu ve rıza nasıl ispatlanır?
TMK m.6 ve HMK m.190’daki genel ispat kuralları çerçevesinde, taşınmazın aile konutu olduğunu ileri süren eş bu olguyu ispatlamalıdır. Uygulamada şu deliller önem taşır:
● yerleşim yeri ve adres kayıtları,
● elektrik, su, doğal gaz ve internet abonelikleri,
● apartman veya site kayıtları,
● okul, sağlık ve banka kayıtlarında kullanılan adres,
● tanık anlatımları,
● kolluk araştırması ve keşif,
● aile konutu şerhi veya şerh başvurusuna ilişkin belgeler.
Diğer taraftan açık rızanın bulunduğunu ileri süren taraf, somut satışa yönelik rızayı gösteren belge ve delillere dayanmalıdır. Genel içerikli, hangi taşınmaz ve işlemi kapsadığı belirsiz beyanlar her zaman yeterli olmayabilir.
Alıcı ve malik eş açısından diğer sonuçlar
Tapusu iptal edilen alıcı, ödediği satış bedelini ve koşulları oluşmuşsa uğradığı diğer zararları sözleşmenin tarafı olan satıcıdan talep edebilir. Bu istemler; sözleşmenin geçersizliği, sebepsiz zenginleşme, culpa in contrahendo veya tazminat hükümleri bakımından somut olay özelinde değerlendirilir. Bu borçlar hukuku sonuçları, rızası alınmayan eşin aile konutundan doğan korumasını ortadan kaldırmaz.
Satıştan önce alınabilecek önlem
Malik olmayan eş, gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne başvurarak aile konutu şerhi verilmesini isteyebilir. Şerh, aile konutu niteliğini kurmaz; fakat üçüncü kişiler bakımından bu niteliği görünür hâle getirir ve iyi niyet iddialarının önüne geçilmesinde güçlü bir koruma sağlar.
Taşınmaz satın alacak kişinin de yalnızca tapudaki malik kaydıyla yetinmemesi; konutun fiilî kullanımını, satıcının medeni hâlini ve eş rızasının bulunup bulunmadığını araştırması güvenli olur. Özellikle satıcının ailesiyle birlikte yaşamaya devam ettiği bir konutta, gerekli inceleme yapılmadan gerçekleştirilen satış ciddi tapu iptali riski taşır.
Sonuç
Tapuda yalnızca bir eşin malik görünmesi, aile konutunun diğer eşten habersiz biçimde satılabileceği anlamına gelmez. TMK m.194 uyarınca aile konutunun devri diğer eşin açık rızasına bağlıdır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 2023/766 E., 2023/6087 K. sayılı kararı da şerh bulunmayan somut olayda, malik eşten doğrudan satın alan kişinin iyi niyet savunmasının rıza eksikliğini gidermediğini ve tapu iptaline engel olmadığını ortaya koymaktadır.
Her dosyada konutun aile konutu niteliği, rızanın kapsamı, taşınmazın kaç kez el değiştirdiği ve sonraki kişilerin iyi niyeti ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Bu nedenle hem rızası alınmayan eşin gecikmeden tapu kaydını güvence altına alması hem de alıcının işlem öncesinde aile konutu incelemesi yapması önem taşır.